都市更新的目的，是建立一座安居樂業的城市。

危險老舊的建築逐漸在城市中消失，取而代之的是更安全的建築物，綠地更多，托老托幼等公益設施走進城市，市民擁有更好的生活品質。

每項政策的實行，更讓我們體認到，都市更新從來不是一個人的事，如同一場無止盡的馬拉松，必須集結眾人之力才得以完成。透過多元的都更途徑，以民眾所關心的居住安全為前提，協助找出解決的方式，成為帶動都市發展的驅動力，也讓居民在都更這條漫長的道路中，有了前進的力量遇見更好的城市。

我們相信當每個人都開始在意起自己的生活品質，這個城市就會逐漸改變。市府從都更政策、修法、審查各方面努力，都是為了能解決民眾的問題。

◆ 什麼是都市更新?

都更是一個機會，讓都市空間與機能重新活起來，使市民的公共利益與生活品質更加完善，這不只是改造城市，同時也提升居住意識與凝聚社區共識，在邁向國際化的同時，共享城市的驕傲。

◆ 都更的好處?

針對老舊市中心區、巷道狹窄有礙救災及居住環境品質不良等地區進行重建、維護及整建等方式汰舊換新，讓原住戶入住美輪美奐的新宅，享有稅賦上如土地增值稅、地價稅、契稅等減免的優惠，更可以提升自身房地產價值。

透過都市更新，可提高建物的耐震機能，使居住環境品質更安全、更舒適，並且更新後房屋價值也會提升；另外採重建方式辦理都市更新，可申請容積獎勵，以增加建築面積，在稅賦上，包含土地增值稅、地價稅、契稅等也有減免之優惠。
都市更新的程序是公平、公正、公開的，透過都市更新委員會審議，替民眾來把關，絕不會漠視任何地主的意見。

◆ 我家可以都更嗎?

身為合法建築物的所有權人，如果你家劃定在都市計畫區，就可以邀集更新地區內的地主，按政府規定的更新單元基準啟動都市更新。

如果你家不屬於劃定地區，建議請專業團體依都市更新條例來進行調查評估。

◆ 都市更新有哪些階段?

第一階段要確定都市更新的單元範圍、未來發展方向與原則；第二階段是擬定都市更新事業計畫，平衡公共利益與私人利益的標準，保障雙方利益；第三階段由政府單位，藉由審查及評估住戶的權利價值，規劃給予地主選擇房屋及車位之依據。

◆什麼是更新地區?

更新地區是由政府來劃定，主要考量都市之發展狀況、居民意願、建築物年代久遠、窳陋、排列不當或道路彎曲狹小所造成結構上安全或影響消防救災等等因素，希望劃定的範圍內民眾趕快辦理都市更新。

為了鼓勵更新地區內的居民辦理都更，所以在更新地區內有二項好處：

• 都更同意門檻比較低，一般地區辦理都更需要整合到超過4/5同意才能送件，而劃定更新地區則依適用條件可降低為3/4(都更條例第6條優先劃定地區)或1/2(都更條例第7條迅行劃定地區)。

• 更新地區範圍內之申請案件，依「新北市都市更新單元劃定基準」辦理檢討時，相關條件要求較簡單。

• 容積獎勵方面，依108年5月15日「修正都市更新建築容積獎勵辦法」，不論是否位在更新地區都有時程獎勵，主要差別在於獎勵上限係於容獎辦法修正施行日起五年內更新地區可達基準容積10%、一般地區基準容積7% 。

◆都市更新和一般重建的有何不同?

都市更新重建與民間一般重建的差異如下 ： 就程序而言，都市更新須要依照都市更新條例所規定的程序辦理，例如：須要舉辦公開展覽、公聽會、審議委員會及聽證會等等，而一般重建則不需要，所以辦理時程上，一般重建較都市更新快。就同意比例而言，都市更新主要係採多數決方式辦理，只要達到法定的同意比例門檻，就可以向都市更新處送件審議，而一般重建則須要100%全部所有權人同意，才可以向工務局送件審議。就稅捐減免、容積獎勵部分，都市更新擁有稅捐減免及容積獎勵之優惠措施；而一般重建則沒有稅捐減免等優惠。另外，地主權益問題，可透過都市更新審議委員會審議機制嚴格把關，加上政府為避免建商倒閉造成地主權益受損，爰訂定監督接管機制，讓都市更新案順利執行；而一般重建則沒有類似機制。

◆我家旁邊有人在辦理都市更新，我想參加可以嗎?

如果加入能讓更新單元範圍更完整，對於土地開發完整性有幫助，而且能夠有效提供都市開放空間，提升都市景觀品質，解決都市防災等問題，政府當然是樂見其成，但由於都市更新單元範圍是由實施者整合所有權人的意願決定，所以如果想要加入，建議先詢問鄰地都更案的實施者，他們會考量周圍住戶的參加意願等因素再決定更新單元劃定的範圍，另外，如果鄰地的都更案已經向政府提出申請，則可以在那個案子召開自辦公聽會、公辦公聽會或審議委員會時表達你想參加的意見，都市更新審議委員會會 綜合考量處理 。

◆為甚麼有些案件不用經過事業概要審查就可以直接送事業計畫?

若更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人整合度高，其同意比例已達都市更新條例第37條規定者，就可以不用經過都市更新事業概要審查，並依第22條及第32條規定，直接擬具都市更新事業計畫辦理，縮短辦理程序。

◆都市更新對於事業執行如何保障?

一般來說民眾最怕更新案執行到一半時，實施者因故退出，導致社區重建目標無法實現，因此都市更新條例設置有監督、檢查、監管及代管機制，以確保民眾之權益。

以下分述之 ：
監督及檢查 ： 依都市更新條例第75條規定，主管機關可視實際需要隨時檢查都更案執行進度，且每六個月實施者對於更新案執行情形應提出詳細報告，以利管控。
限期改善 ： 主管機關檢查後如有違反擅自變更章程（變更事業計畫或權利變換）、業務廢弛、事業及財務計畫有嚴重缺失等事項者，依都市更新條例第76條規定，主管機關可要求實施者於期限內提出改善。
監管或代管 ： 未於期限內改善或改善無效者，主管機關可指派適當之機關或人員，依個案情形，適時監管或代管。
接管 ： 實施者如不遵從限期改善、監管、代管等命令時，主管機關得撤銷其更新核准，強制接管，以利處理後續更新執行事宜，更新案能成功除了計畫發布實施後受政府監督之機制外，亦可於事前加以預先防範，例如選擇優質之實施者，考量其市場評價、財務與執行能力；施工營建辦理信託，由信託單位控管營建資金及施工進度，降低及避免營建風險。

◆ 何謂權利變換?

都更之前，重建區段的土地、建築物、權力所有權人與實施人，提供了土地、建築物、他項權利或資金，來參都市更新，之後會按照比例，重新分配更新後建築物及土地的應有部分或權利金。

◆ 何謂協議合建?

由都更的實施者與地主們協調好如何分配房子及土地，不用經過估價師估算土地價值來進行分配，只要人數、土地及房屋物數的 90% 同意就通過法令門檻，就能進行協議合建，但實際上都要經過 100% 的同意才會進行。

◆聽建商說，都市更新如果是採權利變換方式實施就要辦理估價，但我們對估價完全不瞭解，怎麼辦？

市更新的估價，是為了決定更新完的房屋該如何分配，分為更新前估價和更新後估價兩個部分。

更新前的估價在估每個地主所持有的土地的價值，以此價值去計算更新範圍內每個地主彼此間的分配比例。

更新後的估價，是為推估出更新後蓋的房子總共可賣多少錢，並且用來計算要折價抵付給建商的成本。

更新後的房地扣除屬於建商成本的部分後，再依更新前估價所算出來的地主分配比例去分配給每位地主，這就是都市更新估價的目的。

另外，估價的部分是委託不動產估價師負責，每個更新案都須委託三家以上的估價師進行估價，經過綜合評比後選定採用一家，不管是更新前土地權利價值比例及更新後房價，都是由估價師計算，並且簽證出具相關報告書，最重要的是，估價結果必須經過市府都市更新審議，而市府的更新委員裡也有估價專業的委員來協助把關，確保每個更新案的估價和分配都是公平合理的。

至於估價有沒有評定標準，會不會隨著房地產價格變動？其實，都市更新有規定估價的「評價基準日」，即房價估價和分配的時間基準，基準日必須要在送市府審議權利變換計畫的前六個月內選一天，作為估價的基準，如此估價就不用隨著市場波動一再調整，另外，一旦確定了估價基準日跟權利變換計畫，地主的分配坪數是不會再受房價波動影響的。 (都市更新條例第52條、權利變換實施辦法第13、15條)

◆何謂共同負擔，共同負擔的項目有哪些？

共同負擔是個專有名詞，簡單來說就是辦理都市更新所需的成本花費，包括委託建築師費用、拆除建物及興建建物所需施工費用，以及委託代書辦理產權登記費用…等等資金的總和稱之為共同負擔。

共同負擔費用是先由建商先行支付，於都市更新完成後再從各位地主分配領回的「價值」中扣除。

簡單舉例，假設某個都更案是拆除老建物之後再新建大樓，那麼完工後地主可以分回的「價值」是已經扣除建商先行支付的資金(共同負擔)的，而更新後的總價值(或是總戶數)是固定的，所以共同負擔越多，表示地主領回去的價值(總戶數)就愈少。

共同負擔的項目，包含了兩大費用，工程費用及權利變換費用，另外尚有貸款利息、稅捐及管理費用…等各項辦理都市更新所需費用。

工程費用是共同負擔項目中花費最高的部分，包括委託建築師設計費、施工費、建築材料費，以及申請建造執照費用…等，另外範圍內如果有公共設施如道路用地、廣場用地等，須協助開闢使用之費用也包含在內。

第二項的費用為進行權利變換所需費用，包含都市更新規劃費、委託不動產估價師估價費、更新後地籍整理費用、舊建物拆除後對原屋主之補償費，及要提供原屋主之租金補貼…等。

但是上述費用並非無限上綱，必須依照市府所訂「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」提列，並且審議委員會也會替各位地主把關。 (權利變換實施辦法第15、19條)

◆權利變換如何計算土地及合法建物所有權人可分配的權利價值?

更新後之權利價值扣除重建所需費用(即共同負擔)後，即是土地及合法建物所有權人可分回之權利價值。

舉例來說，更新單元內計有甲、乙、丙三人，假設經估價後甲更新前不動產價格6,000萬元，乙更新前不動產價格8,000萬，丙更新前不動產價格2,000萬元，重建費用需10,000萬元，更新後總價值為42,000萬元，則甲、乙、丙更新後配回權利計算如下 ：

甲 更新前權利價值比例 ：

6,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)＝0.375

更新後配回權利價值 ：

（42000萬元－10000萬元）×0.375＝12000萬元

乙 更新前權利價值比例 ：

8,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)＝0.5

更新後配回權利價值 ：

（42,000萬元－10,000萬元）×0.5＝16,000萬元

丙 更新前權利價值比例 ：

2,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)＝0.125

更新後配回權利價值 ：

（42,000萬元－10,000萬元）×0.125＝4,000萬元

◆都市更新後的房地分配協議合建和權利變換兩種，哪一種對地主比較有利?

以協議合建方式實施都市更新事業時，主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利，須要取得所有權人100%的同意。
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建物權人、他項權利人或實施者，提供土地、建物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，在都市更新事業完成後，按其更新前之權利價值及提供資金比例，分配更新後之建物、土地及權利金。

換句話說，就是透過估價的方式，將地主出的「地」及建商出的「錢」都換算成權利價值，並計算所占的比例，接著將更新完成的總價值扣掉共同負擔後，地主再依更新前的價值比例去分配。
協議合建及權利變換各有優缺點，以「協議合建」實施都市更新在時程上較快，但牽涉私契約權利價值分配部分，都市更新審議委員會就沒有審議的權責，也就是說，分配的方法是依照地主與建商簽訂的合建契約內容去分，該怎麼分是由雙方協定為準；而「權利變換」實施都市更新雖然時程較長，但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明，相關的估價、成本的提列，都會有政府來把關，保障地主的權益，所以哪一種方式對地主較有利，仍須視地主需求而定。

◆建商通知我要盡快選配更新後的房屋及車位，選配有甚麼該注意的事項？

參與更新配回的房屋及車位，是所有權人一生擁有的財產，當然要審慎注意！

首先要澄清的是，可否選配更新後的房屋及車位，與是否同意參與都市更新無關，即使沒有簽署同意書，仍然可以參與選配，以避免被抽籤決定房屋及車位，另外要請建商的諮詢聯絡窗口，提供完整的更新後建築設計圖，及各戶、各車位單元的價格表，給予30天以上的充足時間供所有權人周詳考慮，才較能提出符合所有權人期望的分配位置申請，而一般來說在沒有選配原則下，每個房屋及車位單元都可自由選配，如果與他人重覆，那就以公開抽籤的方式處理，或者也可請建商先訂定合理的選配原則，將可使整個選配過程較有秩序避免紛爭。

◆誰來推動都市更新?

都市更新的推動者稱為實施者，即負責實施都市更新事業之主導者。

一般來說實施者的角色類似建商，負責所有權人協調、建照申請及建物移交等事宜，而更新事業主要可分為政府公辦及民間自辦，政府公辦部分可為主管機關自行實施、主管機關委託實施及主管機關同意其他機關（構）實施；民間主辦方面，可由地主委託都市更新事業機構（建設公司）或是地主自組都市更新會，其中都市更新會之組成需超過7人以上之土地及合法建物所有權人才能組成。

◆實施者要負責那些工作?

實施者就是主導一個更新案的推動者，他的工作十分繁雜而且艱鉅，需負責整合、籌措資金、以及組成專業都更團隊，申請都市更新及建照程序、興建房屋，並在更新後將房地移交給更新分配的所有權人。

而實施者的角色位處地主及政府之間，如果地主有更新上之問題，實施者須負責溝通釐清，向地主詳盡說明，以達都市更新公開、公平、公正之原則。

Copyright © 莊志寬建築師事務所